单项选择题 从长期来看，土地的价格具有（）趋势。

单项选择题 残余估价法是指建筑物与其基地合并并计算收益，而以（）以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益，将此残余的纯收益再以建筑物的还原利率还原，即可得到建筑物的收益价格。

多项选择题 决定和影响资产效用的因素包括（）